北京楼市,“金九银十”很微妙

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来源:子木聊天室,授权转载

历史上最冷的一次

"今年北京可能会遭遇历史上最冷的金牌、九枚银牌和十枚银牌."

如果这句话放在2019年上半年,我不知道会有多少人取笑它。但是今天,这是一个必然的结论。

为什么如此肯定北京市场将在今年年底继续遭受损失?让我们看两组数据。

一个是8月份北京的新房交易。

据北京中原统计,8月份北京新住宅市场总成交量(不含拆迁房屋,不含普通产权房,包括普通住宅、豪华住宅和别墅)为219.93亿元,比7月份下降24%,总成交量为3060套,比今年7月份下降1779套。

我们应该知道,8月份新房的数量全年都很高,这本来应该会推高交易,但它却遭遇了如此大的跌幅,这是意料之外的。

第二是9月份北京的二手房交易。

截至9月22日,北京9月份的二手房合同数量为7685份,为今年2月以来的最低水平,比2018年同期下降了近40%,几乎减半。

无论是新房还是二手房,北京房地产市场目前的成交量都令人恐惧。

昨天,北京一家房地产公司的营销经理告诉我:“我原以为今年的业绩会在9月和10月前有所提升,但从目前的情况来看,这实在太难了。现在他们计划降低十月份的价格和折扣。一旦价格战开始,后果将不堪设想。如果利润没有了,就没有办法提供工作。”

言语之间,充满焦虑和不安,这可能是整个北京楼市的现状。那么是什么让北京的房地产市场出现了这种情况呢?

总而言之,新房供应的“势能”冲走了心理防御。

2蝴蝶效应

纵观北京过去十年的房地产发展,从未有过像2019年这样大的新房数量。尤其是,竞争公寓供应有限,打破了北京全年稳定的市场结构。

数据显示,2019年上半年,北京售出16373套新住宅,同比增长103%。其中,9,283套住房出售给“非竞争性住房”,约占新住宅单元的57%。截至7月底,非竞争房屋的数量飙升至11,300套,成为绝对主流。

从目前情况来看,北京的竞业禁止房源仍处于井喷期。预计今年将有60,000多家非竞争公司进入市场。

60,000套非竞争性公寓的供应,就像深水炸弹一样,已经开始在北京房地产市场引发连锁反应。其中最重要的是对二手房市场的影响。

有限竞争公司被提前“压低”销售价格,主要在五环路外供货。因此,它们对北京的贫困群体极具吸引力。因此,今年,以二手房为主的北京房地产市场吸引了购房者对新房前所未有的关注。

因为需求是固定的,如果有更多的人购买新房,二手房交易就会减少。每个人都知道能量守恒定律。

还有一个严重的问题,因为北京的大部分购房者都是改善家庭,他们用房子换房子。如果他们手中的房子不仅仅需要提供,他们就不能交换新房子,而“改良二手房”的交易链就“被切断了”。

因此,对二手房的打击是双重的。尤其是对不到400万元的二手房需求和超过700万元的置换需求同时受阻,导致市场出现负周期和成交量下降的“几何效应”。

二手房开始“适销对路”。

这一趋势可能始于7月。当时,新房市场仍然非常活跃,但同一地区的二手房开始变冷。以西北白王莫利园住宅区为例。壳牌数据显示,住宅区目前有51个单元在出售,但在过去90天里只有两个单元售出。有些房子已经上市6个多月了。与一个月449次的营业额相比,这两套的营业额有点“可怜”。

因此,许多有更换需求的业主无法承受,并开始陆续挂牌测试市场。

低温运输系统

统计数据显示,北京的二手房存量在两年内增加了246%。今年,北京二手房的存量已经开始至少12万套。

众所周知,房价是以“供求原则”为基础的。如果长期供应超过需求,房价将不可避免地下降。以大兴区新港地铁附近的中介为例。中秋节期间,商店里只卖了4套公寓。此外,业主都是因为他们的孩子上学,急于出售他们的房子,导致10%的折扣。

根据8月份的交易数据,北京部分二手房价格较2017年出台调控政策前的高点下跌了15%,部分地区跌幅超过20%。其中,2017年3月买房的买家最差。如果考虑到信贷成本,房价已经下跌了20%以上。

1000多万套豪华住宅也开始出现价格松动,总体降幅约为10%。对于2000多万套房子,降价100万到200万是正常的。

房地产市场还有另一个原则:只要房价下跌,无论是局部还是整体,都会让购房者拭目以待。这反过来将使营业额继续下降。

总之,这条链的传导规律是:

“新房井喷”——“二手房交易下降”——“二手房库存增加”——“房价下降”——“购房者观察”——“新房交易下降”...

这条链会来回循环,加速扩增。此外,在金九银十年期间将会有一波新的促销和折扣浪潮,这肯定会再次降低新房价格,加速这一链条的运作,使市场更加寒冷。

4两个问题

昨天在餐桌上,当我谈到北京市场时,一个朋友问了两个有趣的问题,我和你分享了答案。

1.“北京二手房价格下跌有规律吗?哪些房价受到保护?”

在北京房价的每一个下跌周期中,房价的下跌都是有规律的。房价的第一次下跌肯定是推高了郊区房屋,尤其是那些没有完全依赖概念支持的地铁规划的房屋。这里,以“北京周边的张家口”为例,这是一段时间前人们对冬奥会的热烈猜测。去年,房价高达15000英镑。今年,平均价格回落至4位数,吸引了无数投资者。

二是旧建筑,尤其是非四环的旧建筑。没有学区的社区房价下跌速度是20多年来最快的。

学区住房和地铁住房相对来说是最保值的,而且在本轮市场中基本不会下跌。换句话说,在北京,位置好的房子随时都可以买到,不管当时的市场情况如何。如果财力不足,有必要看看当前的市场情况,找到合适的时间再上车,这样就省了一分又一分。

2."连锁循环会导致什么,北京房地产市场会崩溃吗?"

首先,链条往复,成交量下降,买家观望,这将迫使急于换房的业主和一些投机者主动降价。二手房价格的下跌也将影响新房市场,加速北京整个房地产市场的冬天。只需要买房的人有更多的选择。根据正常的市场推断,房价预计将下跌5%-10%。

但远没有崩溃。为什么?

尽管北京有超过100,000套二手房,但应该注意的是,这些二手房的绝大部分是“房主所有”:房主或房客要么住在房子里,要么住在空置的房子里。特别是,用房子换房子的业主都住在房子里。

总而言之,住房是有需求的,但并不那么紧迫。因此,你会发现有些房主的房子可以在网上挂一年以上,还有很多房子的价格已经半年没有下降了。此外,通过2017年后的两年北京调控,大量投机者被贫困者取代。

请记住,崩溃的唯一原因是大量投机者集中抛售并摧毁了市场。

在这段时间里,我采访了一些北京土著。大家一致认为,虽然短期内我对房地产市场信心不足,但我坚信北京的房地产价格将来一定会上涨。原因很简单。这是皇城。最好的教育和医疗都在这里。想买房子的年轻人不断到来,但是那些买不起房子的人正在筹钱,那些买得起房子的人正在观望。

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